万达从“超越迪士尼”到狂卖文旅资产 王健林在下一盘什么棋?

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发布时间:2017-07-11 20:13
 迪士尼都盈利了,万达文旅却卖掉了。

  这两天最火爆的财经新闻莫过于融创收购万达旗下的文旅和酒店资产了。

  7月10日上午,王健林和孙宏斌在一张办公桌上拿着一个计算器轻松敲定一个大项目。融创中国以295.75亿元收购了13个万达文旅城的项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额达到631.7亿元。

  就在去年5月,万达王健林亮相央视《对话》栏目时候还在隔空霸气喊话:“有万达在,上海迪士尼20年之内盈不了利。”关于不看好迪士尼的原因,王健林当初也给出了自己的理由:“迪士尼一个乐园只是一个室外乐园,有它的优势就是IP比较多,反过来成为一个包袱,只会就原来IP产品做扩张,很少研究新的商业模式和新的东西。有万达在,迪士尼实在不应该来大陆。”

  时间刚过去一年,迪士尼马上就要盈利了,王健林却为何做出狂卖自己公司旗下文娱资产的决定呢?

  630多亿的大生意 

  关于这个600多亿的大生意,我们先来看昨天双方公司一起发布的公告:

  公告称,双方同意,交割后,文旅城仍用万达品牌,其规划、开发和运营仍由万达管控。酒店交割后,管理仍按原合同执行至合同期届满。双方还将在电影等多个领域进一步合作。双方将在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。

  也就是说万达相当于把自己这些文旅项目和酒店产权打包卖给了融创,但是具体还是万达在运营,这个也在意料之中,毕竟万达在商业地产和酒店管理的运营要比融创在行的多。

  如果把时间稍微往前翻看,6月30日,作为万达集团开业的第6个重大文化旅游项目,同时也是东北地区唯一的万达城,哈尔滨万达城才正式开业迎客;昆明万达文旅项目也是今年7月4日才签约,短短6天就卖给了融创。

  我们来看万达近年来的财报:

  从图表中,我们很明显的看出,万达旗下的租赁及商管和酒店业务的收入和占比都在不断提升,毛利率也是相当可观。而根据最新的数据,万达的非地产业务保持良好的增速,2017年上半年万达商业地产业务收入为563.4亿元,同比增速为11.3%,而租金收入同比增速达到34.3%。

  种种现象表面,万达在前期一直在打造自己的文旅和酒店帝国,一副要和迪士尼一决雌雄的架势。那么这次万达集团为何要抛售这么多相关资产呢?首富王健林的万达真是“缺钱”了吗?

  万达为什么要出售文旅和酒店资产?

  关于这次项目转让,王健林第一时间对外界表示:“转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”

  那么当前的万达资产负债情况是什么样呢?在2016年9月27日,从港交所退市后,万达商业地产的主要融资渠道就剩下发债和银行贷款。  

  据公开信息显示,2015年,万达商业地产在银行间市场共发行2期中期票据,金额为150亿元,在上交所发行2期15公司债,金额为100亿元;2016年,万达商业地产在银行间市场共发行4期中期票据,金额240亿元,在上交所发行6期16公司债,金额250亿元;2017年在银行间市场发行3期中期票据,金额130亿元。

  万达商业地产此前统计截至2016年末,其金融机构借款待还金额为499亿元。

  根据公开信息,截至2016年底,万达商业地产货币资金为1002亿元,总资产为7511亿元,负债合计为5278亿元。如果单以看资产负债率,万达商业地产在房地产业内并不算高,截至2017年一季度其资产负债率为70.61%。不过,其有息负债确实在不断攀升。

  从万达的经营上看,万达广场和万达城这些项目都要烧钱,现金流压力也在增大,还是得靠融资。根据披露的数据显示,万达2014-2016 年间:经营活动现金流净额稳定增长,但是投资性现金流净额却一直维持高位,基本都是在靠融资输血。如果这次出售给融创的项目成交的631.7亿到账的话,其资产负债率将有所下降,这样会让万达的财务状况更加稳健。

  当前的金融监管政策已经从“去管制”或“轻管制”向“强管制”或“重规范”过渡。虽然房地产依然是支柱产业,但在“房子是用来住的”这一点明确之后,降杠杆的大政策必然会波及到开发商。目前,房地产行业的贷款越来越难。没有了金融弹药的支持,现在挖坑囤地,在很大程度上会埋了自己。负债越多越好、买的资产越多越好的思维,正需要新的思维所代替。王健林此举也是明智之举。

  王健林的棋局

  一、向“轻资产”转型 

  在看万达当前的业务情况之前,我们有必要先梳理一下万达成立以来主要的发展阶段:  

  1、1988-1998年:住宅开发阶段,从大连地方性房地产开发企业发展为全国性的房企。

  2、2000-2006年:住宅+商业阶段,开始发展商业地产,奠定“住宅+商业”战略。

  3、2007-2014年:商业+文旅阶段,拓展文化旅游业务——万达城。

  4、2014年至今:轻资产阶段,推行轻资产模式。

  王健林这两年多来一直在谈万达要从地产向“轻资产”转型。王健林认为首先是全力发展创新型、轻资产业务,如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。王健林称,所有这些业务板块,除网络明年才能整体盈利外,其他板块都有利润。其次,万达集团也将大幅减债,计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。

  如此转型,其实万达已经走在一条“去地产化”的路上,王健林多次表示“不再做地产商”的想法,随着地价上行导致的行业利润空间趋势性缩窄,业务模式面临较大挑战,倒逼公司转型轻资产。2016年公司住宅和商业结算毛利率分别降至30.67%和45.02%,经粗略测算,一旦公司住宅和销售型商办的毛利率降至25%和40%以下,销售物业利润或将难以覆盖自持物业开发成本,资金压力将明显上行,探索轻资产一定程度上乃无奈之举。

  二、卖掉国内近8成持有项目 狂投海外

  其实在631.7亿卖掉13个万达文旅城以及76个万达酒店项目后,万达几乎将其在国内能够产生负债的“重”资产项目出清,成了名副其实的商业服务管理运营商。而与此同时,其海外投资额则累计到了2541亿元人民币。

  万达集团部分海外投资如下:

  而融创此次收购的项目就包含建设用地接近6000万平方米,这就意味着孙宏斌此次收购完成后,万达约80%的土地储备在此次交易中被出售。

  三、为A股上市做准备

  这次收购行为也让人不由的想起万达商业上市的坎坷路。万达商业在2008年发力A股IPO,并展开了一系列上市前期准备工作,按照当时的计划,万达商业有望于2010年6月在A股挂牌。但随之而来的楼市调控打乱了万达上市的阵脚,房企融资渠道全面收紧。直到今年楼市调控力度不减,在证监会的统计中,万达商业地产被认定为房地产业,目前是已反馈状态。但按照目前监管对于房企上市的态度,短期内或难可见有所松动。

  目前,万达商业在H股的市值规模为2383.65亿港元,与王健林对万达商业起初预判的3000亿元市值高度还有相当距离,而万达商业的市盈率不到7,跟在A股上市的地产公司动辄几十倍甚至上百倍的市盈率简直不可同日而语。可见王健林渴望万达商业回归A股是多么的迫切。

  万达通过转让相关项目以达到“去地产化”从某种程度上也会更符合证监会对其上市的要求。也许在王健林的字典里,这次万达商业回归A股指日可待。

  四、全面布局文娱产业

  还有一个值得注意的细节就是在双方公告中有一条:双方同意在电影等多个领域全面战略合作。而在6月30日融创中国的公告称,已完成收购协议项下的乐视网、乐视影业及乐视致新的目标股份转让登记,以及完成提名的目标公司相关董事及高级管理人员的委任。展望未来,万达、融创和乐视将会产生怎样的化学反应值得拭目以待。

  王健林曾经不止在一个场合说:“万达除了投资海外,在中国的发展肯定是重头戏,因为娱乐、旅游、体育市场刚刚开始,这方面肯定作为重点发展。”

  听其言观其行,万达王健林正在下一盘大棋。

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  乐视财讯

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